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擴募機制助力 公募REITs市場健康發展

證監會日前指導滬深交易所分別制定發布了《新購入基礎設施項目（試行）》（以下統稱“指引”），公募REITs擴募規則正式落地。此舉有助于存續期產品的投資組合優化和持續經營，對公募REITs市場規模的有效增長將起到積極促進作用，從而有力提升公募REITs長期戰略價值并促進我國公募REITs市場持續健康發展。

明確擴募三種方式

擴募是指在公募REITs首次發行后，于存續期間內再次發行基金份額募集資金，并將該資金用于新購入資產，優化投資組合的行為。由于我國公募REITs要求每年分紅金額不低于可供分配金額的90%，公募REITs可支配的現金流較少，新購入資產主要依賴外部融資，其中擴募是重要融資方式之一。

指引對存續期公募REITs新購入基礎設施項目的條件、程序安排、發售定價、信息披露等方面做了詳細規定，涉及對存續期公募REITs基金、主要參與機構、基礎設施項目等方面的具體要求。主要關注點有以下幾方面：

對基礎設施基金的要求。運作時間原則上滿12個月，且持有的基礎設施項目運營情況良好，投資運作穩健，會計基礎工作規范。

對主要參與機構的要求。基金管理人、基金托管人、持有份額不低于20%的第一大基礎設施基金持有人等主體應當符合指引中相關要求，原始權益人應當符合首次發行相關條件。

對基礎設施項目的要求。擬購入基礎設施項目的標準和要求與首次發售要求一致。

擴募的方式和定價。公募REITs擴募共有三種方式，可以向不特定對象發售（包括向原持有人配售和公開擴募），也可以向特定對象發售（即定向擴募，每次發售對象不超過35名）。三種擴募方式在定價方面有所不同，其中：向原持有人配售的，基金管理人、財務顧問（如有）應根據公募REITs二級市場價格和新購入基礎設施項目的市場價值等有關因素，合理確定配售價格；公開擴募的，發售價格應當不低于發售階段公告招募說明書前20個交易日或者前1個交易日的基礎設施基金交易均價；定向擴募的，發售價格應當不低于定價基準日前20個交易日基礎設施基金交易均價的90%。

完善市場制度建設

公募REITs擴募機制的建立，對完善公募REITs市場建設、提升市場規模、優化公募REITs產品投資組合等具有重要促進作用。結合境外公募REITs發展經驗來看，建立擴募機制是公募REITs市場逐漸邁向成熟的標志之一。

進一步完善市場制度建設。建立擴募機制將規范和引導公募REITs存續期間新購入基礎設施項目及相關決策、信息披露等事項的業務規則。

促進市場規模有效增長和持續發展。從境外公募REITs發展經驗來看，擴募對公募REITs市場規模的增長起到重要助推作用。根據中金公司研究，近年來美國REITs年度擴募規模達到300億美元至500億美元，約占當年市值總量的2%至4%，占年度市場融資（包括股債等各種融資渠道）總額的四至六成。

有助于公募REITs產品投資組合優化和持續經營。擴募機制有利于基金管理人通過增加同類資產的管理規模，發揮規模管理優勢，實現更高的價值創造。擴募可進一步促進公募REITs投資組合優化，增加底層基礎設施資產的分散程度，降低個別資產經營風險對公募REITs產品整體的負面影響。同時，擴募將有助于解決特許經營權類公募REITs產品存在資產收益權到期的問題。

進一步提高市場參與主體的積極性。從公募REITs投資人視角來看，擴募為投資人進一步分享基礎設施收益提供了可能性。境外成熟公募REITs的擴募經驗表明，在優秀基金管理人主導的擴募案例中：從長期來看，單位份額分紅穩定增長，部分得益于優質基礎設施資產的持續注入；從短期來看，擴募可以增加公募REITs市值，改善交易流動性。從原始權益人角度看，擴募意味著更多成熟的基礎設施資產可裝入公募REITs，將進一步提升公募REITs的長期戰略價值。