北京二手房市場調查：某中介公司單日成交402套，有房源成交周期僅1天，中介：感受到了復蘇的氣息
北京二手房市場調查：某中介公司單日成交402套，有房源成交周期僅1天，中介：感受到了復蘇的氣息
本文來源：時代周報 作者：趙佳琪
“進入6月份以來，向我咨詢的客戶明顯變多。”在經歷了疫情反復、市場筑底后，2022年7月7日，北京二手房中介韓光終于感受到了市場復蘇的氣息。
2021年下半年，全國房地產市場下行，同時，北京受到學區房監管、海淀推行二手房指導價等政策的影響，二手房市場一直處于低迷狀態。
時隔一年后，這一情況終于有所好轉。北京住建委官網數據顯示，2022年6月份北京二手房網簽11009套，環比上月增長28%。
對此，58安居客房產研究院分院院長張波向時代周報記者表示，回暖的原因主要在于前兩個月受疫情影響，一定程度上阻礙了線下看房，導致市場成交的基數較低。而前期積壓的購房需求呈現出小幅集中釋放，也導致了市場成交量出現上揚。
6月下半月復蘇明顯
在市場最前端的中介們，于6月份最先感受到了二手房市場的暖意。
“疫情好轉之后，出來看房的客戶明顯變多。”中介劉梅告訴時代周報記者，6月份，通過網絡咨詢或者直接去門店看房的購房者，相較于4、5月份顯著上漲。
“從6月下旬開始，北京二手房的交易量開始穩步上漲，現在基本上已經回歸到今年5月疫情前的水平了。”韓光向時代周報記者提供了一組數據，7月3日全天，韓光所在公司成交二手房成交量為402套，而5月同時期，成交量僅為200-300套左右。
諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄向時代周報記者表示，從2022年月度走勢來看，4月份，在市場信心尚未完全筑足之下，又遇疫情侵襲，市場修復進程受阻，成交量連續兩月下滑。直至6月份，疫情好轉，市場情緒回升，二手房成交規模止落回升。
而成交量上漲的背后，是購房者心態的轉變，“以前是觀望情緒濃重，購房者考慮半年左右很正常，但最近，購房者基本碰到合適的就定了。”韓光向時代周報記者說道。
以保利嘉園一號院一套88.69平方米的房屋為例，該房屋6月18日掛牌，掛牌價為492萬元，1天后即成交，成交單價54798元/平方米。
“如果不包括成交過程中的某些流程，從看房到定房大約2個小時就成交了，還有好幾撥客戶在樓下等著。”韓光告訴時代周報記者，他近期登記的幾套房子成交周期都在1天左右。“疫情期間有需求的客戶看不了房，所以客戶比我們都著急，都是請假來看，覺得還行就直接簽了。”
約兩周放款，48小時新增房源達1481套
除購房者心態轉變外，亦有不少中介認為，北京二手房成交量上漲還與信貸放款速度較快有關，“銀行批貸速度更快，并且直接將貸款打到業主銀行卡，業主能更快拿到錢。”韓光說。
中介王岐向時代周報記者表示，目前北京組合貸批貸周期在7-15天左右，一個半月就能放款。中介劉磊也告訴時代周報，基本兩周時間就可以放款，“每年流入房市的資金都有限制，前半年交易多后半年就會緊張。今年4月和5月成交量環比都少，所以目前批貸沒問題。”
張波向時代周報記者表示，今年4月份以來發布樓市調控政策的城市中，北京是少數沒有出臺文件、對需求側進行針對性調控放松的城市，而北京市場的回暖卻早在今年一季度就已確立。在此背景下，政策的放松信號偏弱，因此，針對樓市的實質性利好集中在信貸層面。
張波認為，北京房貸的變化重點體現在審查以及放款節奏的變快，這一變化在去年年底就已經有所顯現，今年則延續了相關變化，這也導致市場的流動性增強，尤其是不少改善置換人群可以快速實現“賣舊買新”，這是北京樓市總體小幅升溫的主要原因。
同時，貸款放款周期變快，也會令新增掛牌量增加。王岐向時代周報記者出示了一組數據，鏈家目前在北京地區共有108415套房源，而48小時新增房源達1481套，相較疫情時數量明顯變多。
“北京二手房購房者有其特定標準，如按戶型選房等，之前市面上房源少，可供購房者選擇范圍不多，極大可能碰不到心儀的房子，而可選擇的房源變多后，成交量自然會上漲。”在韓光看來，新增掛牌量的增加也是成交量上漲的原因之一。
成交量上漲的同時，北京二手房的房價也在微漲。諸葛找房數據研究院監測數據顯示，2022年6月北京二手住宅市場均價為58730元/㎡，環比上漲0.56%，同比上漲5.51%，同比漲幅較上月擴大0.29個百分點。北京市場均價自2月起連續5個月上漲，而且6月市場均價創近兩年來月度新高。
陳霄向時代周報記者表示，當前北京市場信心有一定改善，隨著政策基本面持續向好，加大對合理住房需求的支持力度，北京二手房成交量仍有回升空間。
預計下半年走穩
事實上，不僅僅是北京，貝殼數據顯示，今年上半年全國二手房市場低位修復，市場量價及預期均有改善。
上半年，各城市因城施策，積極使用房地產調控政策工具箱，采用包括放松限貸（降首付、取消認房認貸）、限購、限售、個稅免征年限縮短等措施，提振市場預期，恢復市場流通。
核心城市群市場復蘇節奏較快、力度較大。尤其是長三角城市群，本身需求基本面良好，在上海疫情好轉和政策支持下，南通、合肥等城市市場率先復蘇。大灣區的深圳、東莞也在底部醞釀復蘇的動力，環比增長勢頭比較明顯。
貝殼研究院分析稱，根據歷史政策傳導規律，市場復蘇分為領頭復蘇、帶動復蘇和整體復蘇三個階段。第一階段領頭復蘇，即少數領頭城市市場信心率先修復，成交量修復增長、價格止跌企穩；第二階段更多的城市跟進，出現量增價漲；第三階段修復傳導至其他基本面較弱的城市。當前市場處于第一階段向第二階段過渡時期，即強二線和一線城市領頭修復，普通二線及以下城市預期仍在低位。
同時，從2014-2015年市場復蘇時間節奏看，第二階段復蘇在第一階段約3個月之后，第三階段在第二階段約4個月之后。考慮到本輪下行出現房企流動性風險和疫情擾動風險，本輪市場第二、第三階段修復所需時間可能更長，并且第三階段修復只包括部分城市。據此推演，今年8月普通二線城市房價企穩，年底部分低能級城市房價企穩。
貝殼研究院認為，假設下半年外部經濟形勢沒有突發事件，根據不同城市需求基本面和政策支持力度綜合判斷，預計今年下半年一線城市與去年同期銷售額基本持平。
而陳霄則認為，由于北京市場潛在購房需求仍較旺盛，預計接下來，隨著市場環境逐步好轉，下半年成交有望迎來顯著上升局面。
張波向時代周報記者表示，預計在相對寬松的信貸政策下，二手房市場積極復蘇的力度會進一步加強，總體來看全年月成交量高峰有望出現在金九銀十。
（應受訪者要求，韓光、王岐、劉磊、劉梅均為化名）
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