半年近500次調控，超180省市打出“救市組合拳”
半年近500次調控，超180省市打出“救市組合拳”
導讀：“熱點一二線城市需求較為旺盛，因此政策調控優化較為謹慎；普通二線及三四線城市房地產市場調整壓力較大，政策調控頻次較高，但市場對調控措施優化的敏感性弱，政策效果不明顯。”
（文/張玉 編輯/馬媛媛）今年以來，為了促進樓市平穩發展，各個城市頻繁發布樓市調控政策。
7月6日，深圳連續發布兩份公積金政策文件，在公積金貸款和提取方面繼續優化政策。在此之前，7月5日，唐山公積金發布《關于執行一人購房全家幫政策有關通知》。再往前推一天，7月4日，東莞發布《關于加強分類指導優化住房限購政策的通知》，持續“救市”政策。
中指研究院數據顯示，2022年上半年，全國已有超180個省市從降首付比例、加大引才力度、發放購房補貼、提高公積金貸款額度等方面放松了房地產調控政策，政策出臺頻次近500次。
“公積金”成調控重點
上半年，各地積極結合自身情況出臺相關調控措施，而最為密集的調控方向之一就是“公積金”、“房貸利率”等貸款相關政策。
克而瑞數據顯示，上半年有142個省市放松公積金貸款。其中，多地推出“一人購房全家幫”的“全家桶式”購房支持政策。比如深圳7月6日的公積金政策提及，“申請人的配偶、父母、子女不論有無繳存住房公積金，均可作為共同申請人”。唐山也在7月5日宣布，凡是在唐山市區域內，單身職工貸款購房，其父母可作為共同還款人提供還貸幫助；已婚職工貸款購房，雙方父母可作為共同還款人提供還貸幫助。
除了公積金政策，數據顯示，上半年共有58個城市執行首套房貸利率4.25%、二套5.05%的貸款政策。據不完全統計，蘇州、鄭州、濟南、南京、溫州等58城現已參照全國房貸利率下限執行。例如蘇州，15家主流銀行首套房貸利率普遍下調至4.25%，二套貸款已結清，參照首套房貸利率4.25%執行，二套貸款未結清，房貸利率普遍下調至5.05%附近。
盡管大部分的調控仍然聚焦貸款方面，也有一些調控開始向限購、限貸等方面延伸。其中，有54個城市放松了限貸要求。
今年3月1日，鄭州宣布對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房，執行首套房貸款政策。5月，濟南宣布，戶籍家庭購買二套房，首付比例由60%調整至40%；無房戶籍家庭，無論此前有無貸款記錄，購買住房視為首套住房貸款；非戶籍家庭貸款首付比例由60%調整至30%。
36個城市放松了限購要求。4月22日，杭州富陽區增設四個不同層次的F類人才，與富陽企業簽訂勞動合同并繳納社保一個月以上，即可在富陽區購買一套房；5月17日，杭州進一步放松限購，在限購在限購范圍內購買二手住房，落戶未滿5年的戶籍家庭無社保繳納要求；非戶籍家庭需在限購范圍內連續繳納社保或個稅滿12個月。符合條件的三孩家庭，在限購范圍內限購的住房套數增加1套。
與此同時，還有20城放松限售、31城減免房地產稅費、50城實行購房補貼、43城調整土拍門檻，打出調控“組合拳”。
不過，目前真正涉及到放松限價的，僅有南通和天津兩個城市。其中，天津宣布，自7月1日起，全市停止受理限價商品住房資格申請；自10月1日起，全市停止限價商品住房銷售。南通則規定，優質房企可在原有價格備案體系基礎上，按照“優質優價”的原則進行價格備案，鼓勵其開發更高品質住房。
行業信心仍有待恢復
盡管政策頻頻發布，從上半年市場表現來看，政策效果并未得到充分體現。
數據顯示，上半年重點30城累計成交面積同比下降48%，其中一線城市累計成交面積同比下降35%，26個二三線城市累計成交同比下降50%。
信貸方面，今年上半年，居民房貸更是兩度出現負增長。具體來看，今年2月，住戶中長期貸款減少459億元，歷史首次出現負增長。4月，住戶中長期貸款再次減少314億元，住房貸款更是減少605億元。5月，住戶中長期貸款增加1047億元，但較去年同期仍少增3379億元，顯示住房按揭貸款需求依舊較弱。
為何政策頻頻發布，市場成交數據卻遲遲不見起色？
中指研究院一針見血地指出：“熱點一二線城市需求較為旺盛，因此政策調控優化較為謹慎；普通二線及三四線城市房地產市場調整壓力較大，政策調控頻次較高，但市場對調控措施優化的敏感性弱，政策效果不明顯。”
上海中原地產市場分析師盧文曦補充稱，政策效果不明顯一方面是由于原先的調控政策比較嚴格，“比如從去年開始信貸一下子抽緊，市場還沒有調整好，這口氣要緩過來不容易”。
與此同時，外部大的經濟環境不理想導致大眾預期出現快速下滑，“信心不高，即使地方層面出臺政策的頻率再多再密，大家還是不敢買房子”。
同策研究院研究總監宋紅衛也持有類似的觀點。其表示，政策調控效果不明顯的原因是房地產行業的三個信心目前都沒有恢復。第一，金融機構的融資信心不足，面臨市場下行趨勢及房企不斷暴雷，金融機構不敢放貸；第二，開發商的投資信心不足，目前房企融不到錢，房企核心戰略都在加速銷售回款以及償還債務問題，70%的房企都在收縮投資戰略；第三，購房者的信心不足，面臨經濟下行壓力，收入預期不穩定以及房企陸續暴雷的情況，很多購房者不敢出手買房。既怕買房后房價下跌，同時也怕買到爛尾項目。
信心的恢復并不容易，克而瑞預測，房地產行業復蘇進程依舊存在較大不確定性，市場真正回穩仍需救市政策組合拳助力，二線及三四線城市或將全面取消限購、限售及限價，房企端則有望落地必要的紓困政策措施。
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