樓市調查｜成都房價連續5個月上漲，但“買房不是我必須的選項”
樓市調查｜成都房價連續5個月上漲，但“買房不是我必須的選項”
“想過買房，又有些猶豫。”舒先生面對成都連續上漲的房價表示，他不知道此時的房價是處于上坡的起點、中點，還是高點。
根據國家統計局數據，今年以來，成都房價連續5個月上漲，漲幅多次領漲全國。5月，成都歷時5年的樓市收緊調控開始轉向，放松對限購、無房的認定條件，多孩家庭多一張房票，降低公積金貸款首付比例等新政已經滿月，需求釋放后，房價會開啟新一輪上漲嗎？
2022年5月1日，航拍成都市溫江區城市風光。圖片來源：IC
2022年5月1日，航拍成都市溫江區城市風光。圖片來源：IC
“買房不是我必須的選項”
來自北方的舒先生留學回國后，沒有去北上廣深發展，往返了幾次成都后選擇了在成都工作，“成都讓我覺得很放松。” 生于1991年的他在單位附近租了兩室的房，早上陪媳婦在車站等公交上班，晚上回到住處，桌上已經有熱飯熱菜，“有人與他立黃昏，有人問他粥可溫”都是從事藝術工作的他心中的浪漫，在孩子沒有到來之前，“買房不是我必須的選項。” 他說。
在成都安定之初，他也想過買套房子，“先是等資格，而后房價一路在漲，調控政策一直在出，等一等又等一等，等我符合人才購房資格條件時，心態已經平和了。”他說。
今年5月，成都歷時5年的樓市收緊調控開始轉向。
5月16日，成都出臺《關于支持剛性和改善性住房需求的通知》，放松了對限購和無房的認定條件。優化家庭住房總套數認定標準，近郊區（市）縣已購或新購住房不納入中心城區購房時家庭名下住房總套數計算。優化無房居民家庭認定標準，購房人及其家庭成員在我市無自有產權住房且登記購房之日前2年內無住房轉讓記錄的，認定為無房居民家庭。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，這客觀上會使得一些家庭購房的資格或名額增加，勢必釋放出新的購房需求或購買力。其次，成都這幾年人才導入速度快，房價處于降溫和調整過程，此次政策后，確實會帶動量價的上升，即行情的提振。
5月31日，成都進一步優化完善房地產政策，其中提到二孩及以上家庭，可在現有限購套數基礎上新購買1套住房。在全市范圍內個人轉讓家庭唯一住房的，增值稅由滿5年免征調整為滿2年免征。
優化公積金貸款政策方面，公積金貸款首付比例下調10%，即首套房首付比例由30%下調至20%，二套房首付比例由40%下調至30%。雙職工購買首套住房的最高貸款額度由70萬元提高至80萬元。
7月6日，成都再出新政，居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房，住房納入保障性租賃住房房源庫后，居民即可申請在出租住房所在限購區域取得新增購買一套住房資格。
諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪認同供需關系帶動價格浮動，但對于后續房價會否持續上漲，她認為上升幅度有限。
關榮雪說，成都憑借著成渝都市圈的規劃紅利，已成為繼北京、上海、廣州之后的中國第四大航空樞紐，吸引大量購房客戶涌入，帶動房價一直較為堅挺。再加上5月份成都發布了“516”和”531”兩次新政，供需關系的變化帶動整體價格浮動，同時還放寬了對開發商的監管資金要求。另外，與各特大城市相比，成都房價相對較低，去年以來在各項嚴格限制政策下價格上漲有限，在今年政策放寬后價格迎來上漲空間。但隨著購房者購房心態更趨于理性，預計上升幅度比較有限。
舒先生就是購房心態趨于理性的代表之一。即使新政出臺，他并沒有加快入市的步伐，而是選擇了隨緣的買房態度。
房價連續5個月上漲
地產研究機構克而瑞認為，成都新政盤活需求，短期會促進市場熱度回升，但難有大幅反彈。克而瑞認為，2022年上半年，大成都商品住宅供應890萬平方米，同比增加3%；成交921萬平方米，同比減少28%，上半年供求比0.97。供應方面，受雙限地入市較緩影響，1-4月住宅供應量均處中低位水平，進入5-6月后，多個性價比熱盤入市，且體量均較大，近2月供應顯著增高，以推動市場熱度回升，其中，因熱盤多位于區位較優的中心城區，故上半年中心城區供應占比顯著擴大，而郊區因近一年熱度持續較低、供地也較少，供應持續收縮。
成交方面，受去年底多熱盤集中放量推動，1月成交高位；至春節假期后，受疫情突襲、經濟下滑影響，客戶置業熱情減淡，疊加“金三銀四“期間供應整體偏改善、門檻較高，體現為5-6月成交處中位偏下水平，看似在下滑，考慮到新政對中心城區確有一定刺激作用，疊加近期經濟逐漸恢復、性價比熱盤增多，下半年仍有回升預期。
雖然機構并不叫好，但從實際成交數據來看，成都房價已經回暖。今年4月和5月，成都新房和二手房房價的漲幅均領漲全國。國家統計局數據顯示，4月，成都以新房價格環比上漲0.8％、二手房價格環比漲幅0.7%分別領跑70城。5月，成都新房、二手房價格漲幅再次領跑全國，漲幅均為0.9%。
在此之前，成都房價已連續3個月上漲。1月，成都新房環比漲幅1%，與北京并列第二，排在銀川之后；二手房環比漲幅0.8%，和昆明一起領漲全國。
2月，成都新房環比漲幅0.7%，和南京、寧波、烏魯木齊并列第二，排在第一的是西安，漲幅1%；二手房漲幅0.6%，和廣州、惠州并列第三，前二席分別是上海、北京。
3月，成都以新房價格環比漲幅0.8%與深圳并列第二，排在烏魯木齊之后；二手房價方面，成都和海口環比上漲0.6%，排在北京之后并列第二。
上半年成交二手房套數上漲246%
記者在諸葛找房平臺上看到，5月、6月，成都新掛了許多二手房源。7月6日實時數據顯示，當日降價二手房源1468套，漲價二手房源164套。
諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022上半年成都新建商品住宅成交61847套，較去年同期下跌16.55%；月均成交均價為18266元/平方米，較去年同期上漲4.44%。成都2022上半年二手住宅共計成交72021套，較去年同期上漲246.44%；月均成交均價為15398元/平方米，較去年同期下跌3.36%。
關榮雪認為，成都二手住宅成交表現較優于新房，可能的原因在于，其一，與市場對政策的反差感有一定關系，新房市場政策端的收緊與放松頻率相較二手房而言較高，進而致使市場的適應性較強，而自去年5月份成都出臺二手房參考價后，二手房成交量價出現短期回落態勢，直至今年5月底，成都明確放松限售、縮短增值稅征免年限等涉及二手房方面的舉措，可見政策收緊周期較長導致住房置換等需求延遲、累積，一旦政策放松則將在很大程度上促進二手房市場供需上升。其二，由于成都新房近兩年頻頻爆出質量問題，市場對新房的好感度隨之下降，同時不少開發商爆雷，加劇了購房者對新房交付方面的擔憂情緒。群體的擔憂情緒上升，將成為銷售阻力之一。
成都一名從業多年的房屋中介對澎湃新聞記者表示，成都今年的新政對二手房的影響較為直接，“最近業主愿意掛房了，而且帶看已經不看參考價了。”
2021年5月28日，成都發布首批二手房成交參考價，和當時市場價相比，參考價基本打了八五折，最低甚至達到六折。7月8日，成都發布第二批住宅小區二手房成交參考價格，此后尚未發布第三批二手房成交參考價。成都市二手住房成交參考價格原則上每半年更新一次，將根據房地產市場變化情況適時調整、增加，并及時發布參考價格。
記者隨機在第二批住宅小區二手房成交參考價名單中挑選一個高新區樓盤房源咨詢，該樓盤參考價2.2萬元/平方米，銷售中介告訴記者，最近成交的幾套，單價在3萬元左右。
貝殼找房數據顯示，該樓盤6月24日-6月30日的掛牌均價在3.34萬元/平方米。從掛牌價來看，基本回到前期高點。
圖片來源：IC
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房地價差進一步擴大，清水最高銷售單價34500元
值得一提的是，成都今年第二批次供地主城區的地塊清水限價除天府新區之外基本都突破2萬元，地價差進一步拉大。
6月10日，成都市公共資源交易服務中心發布了成都中心城區2022年第二批次集中供地的公告。二批次共推出55宗地塊，用地面積201.6萬平方米，起始總價約394.23億元，將于7月12日-7月14日三天分10場進行拍賣。除青白江區、新津區宗地外，均采取“限房價、定品質、競地價”拍賣方式。
從供地的區域分布看，整體上主城區“5+2”區域供應量大幅增加，分別是武侯區7宗、成華區5宗、高新區4宗、青羊區4宗、天府新區4宗，錦江區和金牛區本次均供應較少。
主城5+2區域最低起拍價4600元/平方米，最低清水限價19000元/平方米；高新區在所有區域中起拍樓面地價、最高土地限價和清水住宅限價均最高，從已公布的信息來看，清水限價從32000元/平方米被刷新至34500元/平方米。天府新區4宗地對應清水限價均最低19000元/平方米，最高24000元/平方米。
在今年成都首批次50宗涉宅用地（含37宗純住宅用地）出讓活動中，合計出讓面積3124畝，均采取“限房價、定品質、競地價”拍賣措施，并以“限價競買+抽簽競得”的方式進行拍賣。最終成交44宗，成交用地面積約171.03萬平方米，成交金額393.1億元，溢價率4.62%。
中指院數據顯示，成都首批次房地價差進一步擴大，即使按土地最高限價計算，超半數地塊的房地價差超過10000元/平方米（清水最高銷售均價-土地最高限價），而去年第三批次僅有2宗地塊的房地價差超過10000元/平方米，大部分地塊集中在8000元/平方米左右，房地價差擴幅明顯，平均房地價差提升近2000元/平方米。
2022年首批次房地產價差超過10000元/平方米的地塊中，近七成地塊來自于“5+2”區域，位列前三的地塊分別為武侯區人南片區39畝，房地價差高達16900元/平方米；錦江區錦江工業園127畝，房地價差為14600元/平方米；高新區大源51畝，房地價差為13900元/平方米。
中指院認為，目前房地產市場下行，疊加多輪疫情影響，供應縮量，需求端觀望情緒延續。但成都房地產市場仍然具備良好的韌性。2021年已公布常住人口變化的一線和新一線城市中，成都人口增量排名全國第一，吸引24.5萬人來蓉，市場需求充足。
在引才留才方面，根據成都市第十四次黨代會報告，五年來，成都創新推出人才新政，吸引超60萬青年大學生落戶，全市人才總量增至587.6萬人。根據《中國城市人才吸引力排名：2022》統計顯示，五年來，成都人才凈流入占比逐漸增加，對高學歷人才和年輕人吸引力增強。2021年成都碩士及以上人才流入占比、應屆生人才流入占比分別為4.2%、4.7%，分別位列全國第四、第二，對高學歷人才和年輕人才保持較高吸引力。
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