12.6億交易“黃”了：綠地物管變現之難
12.6億交易“黃”了：綠地物管變現之難
受制于市場流動性。
21世紀經濟報道記者 唐韶葵 上海報道
6月29日，綠地控股（600606.SH）旗下商用物管及增值服務公司-上海綠閔物業管理有限公司（簡稱“綠閔物業”）發生股東變更，從綠地控股集團有限公司、綠地金融投資控股集團有限公司變更為綠地金創科技集團有限公司（簡稱“綠地金創科技”）。
這一舉動，印證了兩個月前綠地控股2021年年報里所披露的關于花樣年收購綠閔物業的進展：目前由于花樣年方未按約定履行相應義務，交易未實施完成。這也意味著綠地出售商管物業的交易以失敗告終。
同策研究院資深分析師肖云祥分析指出，短期確實出現個別物管收購案例擱淺或是終止的情況，但這主要是由于買賣雙方母公司流動性的影響，賣方因為母公司資金緊張而將物業板塊出售，但買方也因為母公司資金緊張而無法完成收購。對于買方而言，當前的房地產市場手握現金將會更主動一些。
綠地暫緩物管變現
綠閔物業的股東原為上海綠安物業管理發展有限公司，2021年6月，綠閔物業的股東變更為為綠地控股集團有限公司和綠地金融投資控股集團有限公司。2021 年 7 月，綠閔物業與花樣年控股集團有限公司旗下指定主體深圳市富昌商業服務有限公司簽署了《上海綠閔物業管理有限公司股權轉讓協議》，擬將100%股權轉讓給花樣年，股權轉讓對價約為12.6億元；同時，自 2021 年至 2026 年的 5 年內，綠地控股將與花樣年在綠地集團旗下商業物業項目中展開物業管理戰略合作。
與此同時，綠地物業自2018年與雅居樂物業簽訂了五年的合作協議之后，又新增了三年物業服務合作。
在這兩次出售物業控股權的交易中，綠地給予兩名買家的業績預期是，未來有超4000萬平方米的物業管理面積收益，且財務業績也將納入買家報表。
花樣年出現流動性危機之后，綠地出售綠閔物業戛然而止。股東變更之后，綠閔物業成了綠地金創科技的子公司。
據綠地金創執行董事兼總經理耿靖介紹，綠地金創科技是綠地新興產業平臺，主要整合綠地產業資源，包括培育物業管理流量入口端。
言下之意，綠地將商管物業公司放進綠地金創科技，短期內不急于找新的買家。
交易失敗之后，綠地控股并不急于將綠閔物業套現，有可能是認為當下不是物業公司變現的最好時機。且萬物云在今年3月31日向港交所遞交招股書，擬赴港上市。港交所今年1月1日修改上市規則之后，萬物云成功遞表，對物業同行的溢價影響不言而喻。
就綠閔物業與花樣年的交易來看，也是高溢價變現。截至2020年12月31日，綠閔物業總資產為407.31萬元，凈資產為287.48萬元。2020年度，綠閔物業實現營業收入1203.55萬元，實現凈利潤237.61萬元。大約12.6億的收購價，相當于開出了高達500多倍的收購PE。2021年的時候，物業收并購案中標的的PE大多為10-20倍。
花樣年當年敢于押注綠閔物業未來的增長性，除了綠地控股承諾提供的額外合約建筑面積之外，收購事項可為花樣年整體營運帶來的協同效益及互補效果也是考慮因素之一。
回看2020年的綠地控股，合同銷售金額出現減少，資產負債率為88.89%；2021年，綠地控股資產負債率仍然在88.84%。從綠地控股近年在資本市場的表現來看，通過資產出售、資本運作降負債，已是不二之選。此次綠地控股暫緩物管變現，轉而將資產注入金創科技，也是為將來尋找更合適的買家鋪路。
物業收并購潮退
綠閔物業出售遇阻，也可以看出當下的物業收并購行情受制于房企流動性問題。
據克而瑞研究報告顯示，2021年，物管行業并購市場異常活躍。全年共有29家上市物企發起53項并購，并購交易總額達到355.88億元，交易所付出總代價為2020年同期的3.77倍。2022年一季度，上市物企發生了11起收并購，環比2021年四季度減少了6起。
進入二季度，疫情影響之下，物企的收并購案例減少，宣告失敗的案例也偶有出現。6月中旬，金科服務宣布終止收購佳源服務73.56%股權。行業集中度提升、馬太效應凸顯的同時，受制于房企現金流，物企收并購周期拉長，交易更謹慎。
另一方面，物企上市即破發、股價長期低迷的現象越來越多，上市對于物管企業的吸引力也有所減弱，比如祥生活服務在2021年11月通過上市聆訊之后，宣布暫緩上市。
盡管如此，頭部物企的發展邏輯仍然是做大規模。據一名頭部物業公司的負責人透露，其在疫情結束之后，一直奔赴各地看項目，至今已經三周連續在外地出差。
房企的流動性危機導致物企收并購變得謹慎。不過分析人士認為，物管行業收并購現象將長期存在。肖云祥指出，目前的個別案例停擺只是長期趨勢中的小波動。因為從資產價值看，物業管理資產符合國家政策導向，在一級和二級資本市場更有發展預期。其次，目前物管行業集中度還很低，一些大的物管企業有管理規模增長訴求，僅地產板塊的輸入已經無法滿足，很大比例是來自于外拓，而其中就包含橫向收并購。
（作者：唐韶葵 編輯：張偉賢）
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