鄭州明星樓盤復工疑云：業主直播進度，動用無人機監控
鄭州明星樓盤復工疑云：業主直播進度，動用無人機監控
撰文 / 李逗
編輯 / 董雨晴
按照原本規劃，融創中原大觀二期的房子，應當是在7月15日進行交付。不過，從今年3月份開始，不確定性出現了，項目交付時間被延后。在業主的再三督促下，一群施工隊人員進場施工僅三兩天就很快散去，讓業主們開始懷疑復工的進展。有知情人士表示，該項目的規模化復工復產工作正在有序推進，但由于結算糾紛問題及煙塵管控等因素，項目二期預計延期一年左右。對于急于拿到房子的業主們來說，還有許多疑云未解。
很多買了融創鄭州中原大觀項目的業主們至今仍一頭霧水——他們花真金白銀買的房屋，交付時間一拖再拖，項目所在施工圍欄內的施工進度也撲朔迷離。
6月中下旬，鄭州白天最高氣溫數日飆到了近40度，但融創中原大觀項目的施工隊無法停歇。數十名工人，正在對一棟尚未完結的主體結構進行修繕。只不過，施工進度遠遠落后于項目計劃的交付節點，施工人數也遠遠不足約定的百人規模。
僅僅一個月前，該項目還處于停工困擾中。為了安撫業主的焦慮情緒，融創派了施工隊進入現場，啟動復工儀式。但不久后業主們就又發現，短暫的儀式過后，施工現場又再次歸于沉寂，“復工儀式結束后，工人就全散場了，第二天就來了三四個人。”
據《財經天下》周刊了解，融創沒有如期推進施工的原因有很多，除了最顯而易見的缺錢之外，另一個重要原因也在于，一旦項目到了封頂節點，意味著開發商要支付的工程款壓力更大了。
對于此次延期交付事件，一位接近融創的行業人士也對《財經天下》周刊表示，“融創中原大觀項目二期因與施工方存在結算糾紛問題，導致項目工程進度暫緩”。不過，規模化復工復產工作已經在有序推進，但由于上述原因疊加疫情及煙塵管控等因素，項目二期預計延期一年左右。
在樓市新周期背景下，作為大宗商品的爛尾樓，從來沒有像今天這樣引發社會多方群體的關注。由此引發的交付問題，始終挑動著購房者的心弦。在鄭州，人們買房的擔憂已經不在于漲跌問題，而是爛尾。
撲朔迷離的復工
長期以來，施工單位的日子過得算滋潤。每當開發商拿到一塊新項目，房企的施工利潤就會找上門來。但在今年，施工單位們不僅沒有單子可接，反倒連開發商欠的工程款，也拿不到手了。
鄭州融創項目的許多個施工現場，甚至開始陷入不尋常的沉寂。
以往，中建二局是融創多個項目的總包單位，先后承接了中州坊二、三號院、融創城融馨園、大河宸院、觀瀾壹號、平原融創文旅城等項目。但在今年，這些項目大多都面臨著樓盤交付的困擾，敲敲打打的施工聲，時有時無。
融創中原大觀在鄭州屬于紅極一時的明星盤。當年度銷售十分火爆，價格也很美麗。為了買房，很多業主甚至用上了非常規手段——“首付分期”。輾轉來到今年，局面開始反轉，很多人不僅背負著每月一萬多元的房貸，還要擔心延期交房，以及可能出現的爛尾。
按照原本規劃，融創中原大觀二期的房子，應當是在7月15日進行交付。不過，從今年3月份開始，很多事情變得充滿不確定性。沒能如約交付的期間，融創中原大觀也曾向業主承諾復工。最終，經過近3個月的維權溝通后，2022年5月20號當天，成了融創中原大觀復工的日子。
據一位知情人士透露，5月20日那天，穿著黃馬褂戴著紅帽子的建筑工人們，來到了施工現場，進行了一場人員壯大的復工儀式。然而，這并不意味著項目的施工真正步入了正軌。業主們發現，開進施工現場的塔吊沒動一下，沒多過久，這些施工人員就都散了。
為了掌握項目施工的真實進展，融創中原大觀二期的業主們操碎了心。最近一段時間，一些業主幾乎每天都望著窗外一棟棟光禿禿的樓房，直播每天的施工情況。通過不間斷的直播，手機無人機齊上陣 ，幾位業主給融創業主們進行了一場完整的復工直播。
他們去的比施工方早，回的比施工方晚。但最終業主們還是發現，施工現場不僅看不到施工跡象，也無操作工人，吊塔也是停滯狀態，只看到了一個三人復工小分隊，“在我們看來不能算完全復工了，其他樓都停著”。
圖/視覺中國
業主方面有人認為，這是一場融創迫于“壓力”呈現的復工儀式。按照業主們和融創方的約定，項目的施工將分為3個階段進行：13號樓施工，地庫復工，以及全面復工。但時至如今，業主們只能看到13號樓的緩慢施工，其他的施工環節卻遲遲未動。
“目前只有中建二局來了一些施工人員，主要負責13號樓的主體施工，而對于負責水電、地庫的分包單位，卻遲遲未進場”，業主張揚（化名）告訴《財經天下》周刊，“目前是總包在阻攔分包施工，因為中建二局和融創的項目糾紛還在進行中。”
這之后，融創中原大觀的復工接連制定了一個個交付節點。然而，項目的交付時間一拖再拖，最新交付日期延遲到了2023年7月31日，也就是一年之后。
根據克爾瑞公布的“2021年24個重點城市已停工，延期交付問題項目匯總”統計報告顯示，截至2021年年底，鄭州是全年成交項目問題占比最高的城市，成交的問題項目占比達到了28%。
鄭州，曾被看好的寶地
2016年時，在融創中國董事會主席孫宏斌眼里，鄭州樓市還是一塊兒藏著金子的寶地。
原因也很簡單，“鄭州的市場比較平穩，風險不大，因為房價并不高”、“北上廣深地價高得嚇人，強二線城市最看好鄭州”，說這話時，老孫還是時隔12年之后第一次踏入鄭州。
那一年的鄭州，正如樸樹歌里邊唱的詞：新世紀來的像夢一樣。當地鼓勵去庫存并出臺一系列政策。許多專家站出來呼吁人們買房，開盤清盤成為鄭州樓市的標配，一些賣不動的房源借機入市，照樣能被一搶而空。
鄭州的樓市盛宴，吸引了很多外來房企的加入。這些來到鄭州的開發商們，一年就讓鄭州市場誕生出了16個地王。不過，老孫的到來，卻是以一種獨特的出場方式，揭開了融創重回河南鄭州的序幕。
2016年3月19日，孫宏斌從天津飛到了鄭州。時隔12年重回鄭州的老孫感概萬千。他給鄭州公司下達了明確的指令：看好鄭州市場；一定深耕鄭州；為鄭州市場帶來好產品。
負責鄭州市場的融創，在鄭州演繹了一場“兵貴神速”，沒多久就在鄭州的很多個偏遠地段，布局了十多個項目。但最終，融創的多個項目卻陷入了“冰火兩重天”的困境：一面是業主們的交付維權，一面是滿城排隊的開盤熱銷。
親身體會過2019年鄭州買房熱潮的陳旭（化名），到現在還對融創的營銷套路印象深刻，“融創好多盤其實比較偏遠，每次搞價格戰，剛需們比較吃這個，銷量也不算太差”。
2019年12月，融創城一開盤，就開出了跳樓甩賣價，原本14000元/㎡的房子，直降到10500元/㎡，直接擊穿市場“底價”。整個鄭州地產圈和房地產都為之沸騰了。當天晚上開盤，項目人山人海，交通堵得整條街水泄不通。但最終，排隊的人們還是發現，所謂的超低價只是個別房源。相當于一個假噱頭，全城人直呼“上當”。
融創大河辰院項目的營銷，也遭遇了同樣的命運。當年7月13日，融創位于鄭州惠濟區的大河辰院項目降價3000元/㎡，二期開盤比一期價格低出很多。結果，二期開盤就收到了老業主的大規模維權。
分裂在這一刻發生，一邊引發排隊瘋搶，一邊是先期購房者聞訊維權。
“本來是售樓處開盤，結果老業主去堵售樓處。然后，融創當晚就跑到酒店去開盤，老業主聽到消息，又集體去酒店圍堵。”陳旭回憶道。
融創搞價格戰的原因很簡單，房子不好賣。去年，鄭州樓市銷售極度慘烈。但很多人沒注意到的是，鄭州樓市低位運行的情況已經持續了3年。根據禾略研究院提供的一份數據顯示，自2017年11月開始，鄭州房價開始高位回落，2018年12月開始下探筑底，低位盤整整持續了3年。
Top30房企的投研經理張亮（化名）表示，“主要問題還在于鄭州前提大量的庫存，讓客戶沒有購買的緊迫性，企業被迫拉長開發周期。而由于資金成本的壓力，又要加快周轉，就要以價換量，造成的結果是，購房人買的越晚，反而越便宜。”
圖/視覺中國
“價格戰”打出的誘人標價讓很多鄭州的剛需買房人決定上車，但問題也隨之而來。
自入鄭以來，融創在鄭州的項目陷入了“交房必維權”的泥沼，原因則各種各樣——大河宸院是精裝修質量問題、融創城開瓏府是漏雨問題、中原宸院開盤兩月就降價十幾萬，最終都發生了維權。
到了2022年，事情又演變得更加復雜。項目由原本的質量維權，變成了項目停工，延期交付。“當初營銷的時候，可能銷售價格壓太低，后來就一直因為減配維權。現在減配已經不值得維權，因為融創大部分項目已經通通停工了。”一位當地的業主陳程（化名）表示。
陷入停工危機之后，一些開發商開始直接攤牌“躺平”。一位鄭州房地產行業的業內人士分析，主要原因是受到市場低迷、行業信心不足的影響。換言之，當下開發商做出努力想要獲得回報變難了，一些開發者索性就不爭不搶了。
工程款去哪兒了？
業主陳星一開始怎么都不理解，“項目封頂都建好了，剩下的為什么不接著蓋呢？”
2021年12月31日，是鄭州融創宸院二期項目的交房日。最初的施工進展，看起來還很順利。小區主體、外立面基本完工，只差最后的小區消防設施和景觀，就能如愿收房了。但業主們等了近3個月，小區內的施工工人始終寥寥無幾，合同約定好的竣備驗收時間也一拖再拖。
2022年6月中旬，陳星終于等來了交房日，但交房的實際效果卻大打折扣。業主們發現，這些交房的項目并沒有真正完成施工，不僅沒有了最初說好的市政配套，就連消防栓里也看不到水管和消防槍。“交房太趕了，第一次遇到連小區都沒建好就強制交房的”。
這也不是鄭州融創一個區域遇到的問題，在社交平臺上，廣州融創城、成都融創等業主都反映有相似情況。
據知情人士表述，融創遇到債務危機后，由于沒有錢支付工程款，融創就用商票兌付。直到其總包單位中建二局發現，手里的商票根本兌付不了，于是停工了。
工程款遲遲不到位，施工方只好掀了“牌桌”。要知道，任何一個項目的建設都涉及三方，即開發商負責拿地、總承包單位負責主體施工，總承包單位下還有各種小承包商、小建筑度、材料供應商等。
那么，這些不翼而飛的工程款，又是緣何消失了？
房地產開發本就是一場資金游戲。房屋建設期間資金形成了環環鑲嵌的圈子。開發商欠總承包的的錢，總承包欠小承包的錢。
最初的施工，是各方難得的“蜜月期”。把樓先蓋起來，這符合各方的基本利益。但到了某個階段，需要結算工程款時，往往也是最容易引發糾紛的環節。
鄭州本地的施工從業人士說道，“一般會允許房企拖欠一段工程款，比如這月銷售不好，晚兩個月付，不至于停工 。但如果對預期不看好，到了封頂階段，施工機械人員腳手架可以撤，這樣一來，停工對施工方損失也會更少。”
上述人士表示，“按頭部房企的計價和付款方式，一般就是招標施工單位對總價進行報價，合理價中標，價低的有優勢，付款則是按照每個月做多少工程量進行計算，下個月報付款資料審核完之后付款。”
實際上，給到施工方工程款的資金，原本是屬于項目上的預售監管資金。這筆錢本來僅限于各地項目上的工程建設款項，但在高周轉模式下，預售監管的錢往往會被集團統一抽走，用于還債和拿新地。
拿鄭州市場來說，當地一般會規定，監管資金為項目建設工程資金總額加上20%不可預見的費用支出，同時對房企進行差別化信用管理，對高信用房企的資金額度降低、提取比例提升。
但實際執行層面，卻并不完全以此為準，“這個監管政策，只是地方的行政規章，效力等級達不到，執行層面也有偏差”。
圖/視覺中國
此外，銀行疏于監管也是重要原因。按照監管規定，銀行開始按照工程進度節點放按揭款。行業高速發展時，各地對預售資金的管理也大多“睜一只眼閉一只眼”。
一位TOP10房企的投資人士表示，“項目開發貸銀行和預售資金監管銀行往往是同一家，銀行基于自身利息的考量，也會愿意配合開發商，開盤銷售后，拿預售資金償還開發貸。”
實際上，預售資金監管制度，起源于商品房預售制度，最早要追溯到香港的“炒樓花”。預售制度能夠迅速、滾動式增加商品房供應，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。但孿生相伴的問題便是，交易的不公平。
對于購房者來說，住房還處在建設過程中，購房者就支付了全部的房價款，并承擔了未來全部的風險。最突出的風險自然就是爛尾。尤其是進入行業調整期時，爛尾樓在周期上爆發式增長。
自去年恒大債務爆雷之后，各地開始紛紛加強預售資金監管。不過，想要管好預售資金也不容易。監管資金的過度加強，容易進一步引爆房企的資金問題，引發更大的樓市危機。
華泰證券地產首席分析師陳慎曾在接受媒體采訪時介紹，地方上容易造成兩個極端：一是持續缺位，部分城市在面臨爛尾風險前反應不及時；二是過嚴監管，部分地方過度升級當地資金監管政策，反而會造成次生的房企現金流問題。
陽光城總裁吳建斌也在去年的一次公開論壇中說道，“現在差不多要交房才放按揭款。房建好了，好不容易銷售、網簽了，當地擔心爛尾。什么時候放款？竣工的時候。”
而為有效防范房地產市場風險，2022年3月11日，河南省住房和城鄉建設廳聯合多部門發布了《關于進一步規范商品房預售資金監管工作的意見》，對預售資金安全，房地產開發企業預售商品房取得的全部收入，均納入商品房預售資金監管范圍。
這份文件堪稱最嚴預售資金監管，最核心的主張就是最大程度上保障購房者權益，即便牽扯到開發企業的保全執行，都要優先保證施工及交付，對河南省接下來的施工交付有較大的正向作用。
與此同時，鄭州也在二線城市中率先啟動了措施救市，解決樓市銷售下行的困局。今年3月以來，鄭州出臺了措施救市，準備重啟棚改貨幣化安置政策。此后，對棚改化安置辦法進行了新的創——即不再給棚改戶發錢，取而代之的是發一張“房票”，讓棚改戶憑票購買商品房，加大樓市去化力度。
不過，想要樓市恢復往日的活力，并非一朝一夕。樓市的良好運行，往往是政策、企業、開發商三者間的合力。一旦合力打破，企業不重視市場秩序，不想承擔交房責任，最受傷害的，也只有最無助的購房者。
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